Новостройка или вторичка: что выбрать

В предыдущей статье я рассказывала, что будет с ценами на ипотеку в ближайшие полгода. Сегодня поговорим о том, что сейчас выгоднее и целесообразнее жилье в новостройке или вторичка. 

Сейчас я бы не выбирала квартиру по принципу «новостройка или вторичка». Сначала определила бюджет, район и срок переезда, а потом сравнивала конкретные варианты. Но при прочих равных сегодня я бы скорее смотрела в сторону новостроек — особенно домов с близким сроком сдачи и проектов в хороших локациях.

Причина не только в самих квартирах. Застройщики научились конкурировать за покупателя не столько скидками на квадратный метр, сколько условиями ипотеки. На вторичном рынке такой возможности почти нет: если квартира понравилась, придется брать обычную рыночную ипотеку или покупать полностью за наличные.

Расскажу, что именно я бы сравнивала и когда все-таки выбрала бы вторичку.

В чем плюсы новостроек

Первое, на что я смотрю, — что покупатель получает за свои деньги. В современных проектах обычно лучше продуманы планировки, есть кухни-гостиные, гардеробные, места для хранения. Дворы и общественные пространства проектируют сразу под новый жилой комплекс, а не пытаются приспособить старую территорию под современные требования.

Но главное преимущество новостроек для меня — не только сама квартира, а условия, которые предлагают застройщики. Девелопер может субсидировать ипотечную ставку вместе с банком: например, сейчас можно встретить предложения около 11,9% на весь срок кредита.

Да, обычно при такой ставке квартира продается без скидки, поэтому я всегда советую считать всю сделку целиком: цену квартиры, первоначальный взнос, ежемесячный платеж и общую переплату. 

Что не так с вторичкой 

Здесь важно разделять понятия: вторичка — это не обязательно старый дом с проблемными коммуникациями. Есть отличные квартиры в домах, которым всего несколько лет.

Но если мы сравниваем новую квартиру со старым фондом, у последнего действительно могут быть дополнительные минусы: изношенные коммуникации, старые лифты, состояние подъезда, фасада и общедомовых систем — все эти вещи влияют на ликвидность. 

Когда через несколько лет понадобится продавать квартиру, покупатель будет смотреть не только на метраж и ремонт, но и на то, как выглядит сам дом, его подъезды и фасады.

Есть и другая проблема: ремонт в старой квартире не всегда означает, что после покупки можно надолго забыть о расходах. Можно купить квартиру с красивыми обоями и новой кухней, а потом столкнуться с необходимостью менять ветхие чугунные стояки. В новостройке у покупателя есть возможность сразу сделать все так, как ему удобно.

Отдельная проблема вторички — перепланировки, которые нельзя узаконить. 

Например, в современных планировках кухня-гостиная уже заложена проектом. На вторичном рынке такого решения в старом фонде практически не было, поэтому владельцы иногда пытались сделать его самостоятельно. Классический пример — хрущевки, где сносят стену между кухней и комнатой. Если на кухне стоит газовая плита, узаконить такой снос невозможно: в будущем это станет проблемой при продаже или оформлении ипотеки следующим покупателем.

Кейс: что выбрать, если есть 12 млн рублей 

Расскажу свежий пример из практики: ко мне обратилась клиентка, у которой было 12 млн наличными. Сначала мы рассматривали вариант купить полноценную двухкомнатную квартиру на вторичном рынке.

Но потом начали сравнивать предложения и решили смотреть новостройки. Почему? Потому что за сопоставимые деньги можно было получить квартиру с более современной планировкой и сделать ремонт полностью под себя.

Вместо того чтобы покупать чужой ремонт и через несколько лет переделывать его, можно сразу заложить в проект то, что действительно нужно: кухню-гостиную, удобные места хранения, нормальную электрику, сантехнику.

При прочих равных новостройка дает больше возможностей на дистанции: вы не платите за чужой кривой ремонт и не вкладываетесь в замену чужих труб. В нашем случае именно такой расчет и изменил первоначальный выбор: в итоге мы остановились на новостройке.

Когда стоит смотреть вторичку

При этом я не считаю, что вторичный рынок сейчас проигрывает по всем параметрам. Есть ситуации, когда я сама посоветовала бы смотреть именно его.

• Первое — если нужно переехать прямо сейчас. Если человек не хочет или не может ждать сдачи дома, готовая квартира остается самым понятным вариантом.
• Второе — если бюджет ограничен. Иногда за имеющуюся сумму в конкретном районе можно купить только вторичную квартиру, а среди новостроек подходящих вариантов просто нет. Тогда нет смысла выбирать новое жилье только потому, что оно новое.
• Третье — если человек привязан к определенному району. Например, здесь живут родители, дети ходят в школу поблизости, рядом парк, работа, привычные магазины и поликлиника. Если человеку важна уже сформированная среда, вторичка может оказаться удобнее.

Что в итоге выбрать

Если бюджет позволяет рассматривать оба варианта, стоит присмотреться к новостройкам, особенно проекты с хорошей локацией и близким сроком сдачи, но вторичку я бы тоже не исключала. Если нужно заехать сразу, важен конкретный район или бюджет ограничен, готовая квартира может оказаться более разумным выбором. 

Главное — сравнивать не просто две цены за квадратный метр, а всю стоимость покупки, ипотеку, ремонт, возможные дополнительные расходы, состояние дома и то, насколько удобно будет жить в этом месте.

А что для вас решающий фактор: цена, готовая инфраструктура или возможность сделать ремонт под себя с нуля? 

Если у вас есть вопросы по недвижимости, задавайте вопросы в комментариях.