«Дешевле ипотека не будет»: что происходит с ценами на квартиры

Каждый день клиенты задают мне одни и те же вопросы: «Может, подождать с покупкой?», «А когда цены упадут?», «А вдруг ставки снизятся?». Люди надеются на чудо и ждут, что в один прекрасный день квартиры резко подешевеют, а ипотека станет доступнее. Расскажу, как на самом деле сейчас чувствует себя рынок недвижимости и стоит ли откладывать покупку квартиры.

Что будет с ценами в ближайшие полгода

Если говорить о вторичном рынке, ждать резкого роста цен я бы не стала. Причина простая: покупателей с наличными сейчас немного, а ставки по рыночной ипотеке все еще высокие. Большинство сделок — обменные: люди продают одну квартиру, чтобы купить другую. Максимум цены немного подрастут за счет инфляции, но это не значит, что квартиры начнут разбирать активнее. 

В ближайшие полгода цены, скорее всего, останутся на нынешнем уровне

В новостройках тоже заметен тренд на снижение цен, но неявный: на сайтах застройщиков резкого падения не увидеть. Никто не повесит красный баннер «Скидка 30% на все!». Точечно снижение видно в отдельных проектах, а в остальном застройщики просто дают скидки — но чаще не публично, а через личные встречи с клиентами или через риелторов, которые знают о таких предложениях. 

Расти в цене могут только конкретные лоты: квартиры в новом фонде на вторичке, с хорошим ремонтом, хорошей ликвидностью и «под тапочки» — привез вещи и сразу заехал

Такие варианты действительно вымываются с рынка чуть быстрее остальных. Но их немного, и общей картины они не меняют: основная тенденция — стагнация и частичное снижение цен, потому что покупательская способность у людей снижена, а переплачивать никто не готов. К тому же и застройщики сейчас активнее дают скидки еще и потому, что льготные программы будут сокращаться.

Сложнее всего тем, кто рассчитывает только на рыночную ипотеку 

Ждать снижения ставок точно не стоит: из-за назревающего в стране топливного кризиса у ЦБ скорее есть основания поднять ставку, чем снизить. Вероятный сценарий такой: до выборов ставку повышать не будут, а вот после — есть вероятность роста, чтобы сдержать инфляцию.

Это значит, что дешевле ипотека не станет. Сейчас ставки — примерно от 17 до 20% в зависимости от банка и суммы кредита, а льготная семейная ипотека на первичное жилье в октябре сворачивается в том виде, в котором работает сейчас: даже у семей с одним ребенком до 6 лет ставка по ней может вырасти.

Поэтому сидеть и ждать снижения ставок смысла нет. Логичнее взять квартиру сейчас по текущей ставке, а если через год-два-три ставки все же снизятся — рефинансировать кредит.

Кто сегодня выигрывает от покупки, а кто — нет 

Однозначно в плюсе тот, у кого есть наличные — например, деньги на вкладе, накопленные за последние несколько лет, которые хочется куда-то вложить. На вторичном рынке у такого покупателя больше пространства для торга: он готов быстро выйти на сделку, а застройщики за наличный расчет без ипотеки нередко дают дополнительную скидку. 

Если человек рассматривает покупку квартиры как способ вложить деньги — сейчас действительно подходящий момент

Не выигрывают те, кто ждет снижения ставок, и те, кому предстоит брать стандартную рыночную ипотеку без льготных программ. Тяжело покупателям, которым нечего продать, чтобы купить новое: на рынке сейчас немного проектов с ценой, подходящей для входа именно через рыночную ипотеку.

Удобнее всего пока тем, кто одновременно продает свое жилье и покупает новое по льготной семейной ипотеке: например, семье, живущей в двухкомнатной квартире, которая хочет расшириться. Для них сейчас подходящее время, чтобы продать свою текущую квартиру и купить новую по семейной ипотеке под 6% в проекте высокой степени готовности, который вот-вот будет сдан.

Что делать покупателям квартир прямо сейчас

Если квартира нужна вам для жизни, я бы не откладывала покупку только из-за надежды, что через несколько месяцев рынок станет гораздо выгоднее для покупателей. Пока я не вижу предпосылок ни для резкого снижения цен, ни для дешевой рыночной ипотеки. Гораздо важнее оценивать свою ситуацию: есть ли первоначальный взнос, право на льготную программу и возможность ежемесячно отдавать часть зарплаты за ипотеку. 

А вы ждете снижения ставок по ипотеке?