Налог с продажи квартиры, дома и другой недвижимости в 2026 году: когда платить, сколько и как рассчитать срок

Когда я решил продать квартиру, первым делом задал себе вопрос: сколько придется отдать государству? Налог с продажи недвижимости в 2026 году считают по обновленным правилам, поэтому я собрал все важное в одной статье: когда нужно платить НДФЛ, как рассчитывать сумму, какой срок владения освобождает от платежа и как подать декларацию.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости

Платить придется физическому лицу, которое получило доход от продажи недвижимого имущества: квартиры, комнаты, жилого дома, дачи, земельного участка или доли в них. Речь идет о подоходном налоге, то есть НДФЛ. Обязанность возникает тогда, когда минимальный срок владения (5 лет, а в ряде случаев 3 года) не истек и других оснований для освобождения нет. Если срок прошел, доход не облагается налогом, а декларацию подавать не требуется.

Особенно внимательными стоит быть тем, кто занимается перепродажей: купил, чуть подождал и продал. Именно такие сделки чаще всего попадают под налог. Важная деталь: он начисляется не на всю цену сделки, а на прибыль. Из дохода можно вычесть имущественный вычет или подтвержденные расходы на покупку, поэтому государство берет процент только с остатка. Ставки при этом зависят от статуса продавца.

Ставки налога НДФЛ в 2026 году

С 1 января 2025 года для доходов от продажи недвижимости действует шкала из двух ступеней. Для резидентов налог составит 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы сверх этого порога. Нерезидентам, то есть тем, кто находится в России менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд, придется платить 30%.

Когда налог платить не нужно

Минимальный срок владения — 5 лет

Для объекта, находящегося в вашей собственности не менее 5 лет, доход от продажи не облагается НДФЛ. Это касается квартир, домов, дач и участков, купленных у третьих лиц. Отсчет идет с даты государственной регистрации права в ЕГРН, а не с даты подписания договора. Субъекты РФ вправе уменьшать минимальный срок, вплоть до нуля.

Когда действует срок 3 года

Сокращенный трехлетний срок берется в таких случаях:

• Право собственности получено по наследству.
• Квартира подарена членом семьи или близким родственником.
• Жилье приватизировано.
• Недвижимость передана по договору ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
• Проданное жилье является единственным.

К близким родственникам закон относит супругов, родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, братьев и сестер. Если квартиру подарил друг или дальний родственник, действует общий срок в 5 лет.

Покупка следующей квартиры за 90 дней

Многие продают старое жилье ради нового и боятся потерять статус единственного. Закон учитывает такую ситуацию: не принимается во внимание жилье, которое вы или ваш супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты регистрации перехода права собственности к покупателю проданной квартиры. Проще говоря, новую квартиру можно купить чуть раньше, чем продать старую, и трехлетний срок сохранится. Дни считайте аккуратно: опоздание на сутки лишит вас льготы.

Какое жилье считается единственным

Жилье считается единственным, если на дату регистрации перехода права к покупателю у вас нет в собственности другого жилого помещения или доли в нем. Если вы продаете дом, трехлетний срок при соблюдении условий распространяется и на земельный участок, на котором он стоит, и на хозяйственные постройки.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Здесь важно, что в расчет входит и совместная собственность супругов. Если у вас с мужем есть вторая квартира, нажитая в браке, продаваемая единственной не считается. А вот жилье, которое не является совместно нажитым, например купленное одним из супругов до брака, при определении статуса не учитывается.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога независимо от срока владения, но при условии, что выполняются все требования:

• Детям нет 18 лет, а если ребенок учится очно, то нет 24 лет.
• Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
• До 30 апреля следующего года семья купила другое жилье, площадь или кадастровая стоимость которого больше, чем у проданного.
• У семьи нет более 50% в праве на иное жилье, площадь которого превышает площадь нового. При этом критерий зависит от того, чем подтверждается улучшение условий: площадью или кадастровой стоимостью.

С 2026 года по закону от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ учитываются и дети, признанные судом недееспособными, независимо от возраста, а также дети, родившиеся после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года.

Как определяется срок владения квартирой

Срок считается в календарных днях и должен быть непрерывным: такое уточнение действует с 1 января 2026 года. Для купленной квартиры точкой отсчета служит дата регистрации права в ЕГРН, при этом ипотека на срок не влияет. Для унаследованного жилья обычно берут день смерти наследодателя, для подаренного и приватизированного — дату регистрации права. Вычислять срок лучше по выписке из ЕГРН, где указана нужная дата.

Как рассчитывается минимальный срок при покупке дополнительной доли в объекте недвижимости

При покупке дополнительной доли по общему подходу срок владения зависит от основания приобретения долей. Если доли возникли при разделе, выделе или объединении объектов, с 2024 года действует специальная норма из закона от 8 августа № 259-ФЗ: в ряде таких случаев в срок включают время владения исходным имуществом.

Как рассчитывается минимальный срок при продаже квартиры, купленной по ДДУ

Для квартиры по договору долевого участия срок считают с даты полной оплаты ее стоимости по договору, а не с момента регистрации права. Доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию в расчет не входит. Но если дольщик получил другой объект взамен проблемного, специальное правило не работает.

Как считается минимальный срок при продаже квартиры, полученной по реновации

Если вы получили квартиру взамен освобожденного жилья в рамках реновации в Москве, закон предусматривает особый порядок: в срок владения учитывают время, в течение которого вы владели прежним жильем.

Каков минимальный срок владения апартаментами

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, а потому правила для жилья к ним не применяются. Для них действует общий пятилетний срок, который идет с даты регистрации права собственности, но допустим и трехлетний срок при наследстве, дарении от родственника или по ренте.

Как рассчитывается срок владения объектом незавершенного строительства

По общему правилу срок считают с даты регистрации права собственности на сам объект незавершенного строительства. Если после регистрации вы достроили дом и оформили его заново, уточните в налоговой, какую дату брать.

Как считается налоговая база для уплаты

Налоговая база — это доход от продажи за вычетом имущественного вычета или подтвержденных расходов. Но сначала нужно правильно определить сам доход, потому что налоговая не всегда берет за основу цену из договора.

Цена договора

Обычно доходом считают сумму, указанную в договоре купли-продажи. Если вы продали квартиру за 7 млн рублей, именно эта величина станет отправной точкой для расчета. Занижать цену бессмысленно: если она ниже 70% кадастровой стоимости, налог все равно посчитают от кадастровой.

Правило 70% кадастровой стоимости

Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, доходом для налога признают именно эти 70%. Правило касается недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, и работает, когда сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН. Коэффициент 0,7 — не скидка к цене сделки, а минимальная величина дохода: если квартира продана дешевле, налог будет высчитываться от расчетной базы.

Когда регион применяет другой коэффициент

Коэффициент 0,7 закреплен в Налоговом кодексе, но закон субъекта РФ вправе изменить его в меньшую или большую сторону. Перед сделкой откройте региональный закон и проверьте, какой коэффициент действует там, где расположен объект. Если кадастровая стоимость кажется завышенной, ее можно оспорить.

Как узнать кадастровую стоимость

Самый надежный способ — заказать выписку из ЕГРН через Росреестр, Госуслуги или МФЦ. Смотрите значение на 1 января года продажи, а не сегодняшнюю цифру, потому что кадастровая оценка может измениться. Затем умножьте ее на 0,7 или на региональный коэффициент и сравните с ценой по договору.

Как рассчитать сумму налога самостоятельно

Пошаговый алгоритм

Я действую в таком порядке:

1. Проверяю, истек ли минимальный срок владения.
2. Выясняю цену по договору и кадастровую стоимость на 1 января года продажи.
3. Сравниваю цену с 70% кадастровой стоимости или с региональным коэффициентом и беру большую величину.
4. Выбираю, что выгоднее: вычет 1 млн рублей или документально подтвержденные расходы.
5. Вычитаю выбранную сумму и получаю налоговую базу.
6. Применяю ставки 13% и 15%.

Формулы расчета

Базовая формула такая: налог = (доход — вычет или расходы) × ставка. Если база не превышает 2,4 млн рублей, налог = база × 13%. Если база больше, налог = 312 000 рублей + 15% от суммы свыше 2 400 000 рублей. Для нерезидентов налог = доход × 30%.

Примеры

Пример 1. Квартира куплена за 4 000 000 рублей и через два года продана за 6 000 000. На такую проданную квартиру расходы выгоднее вычета: база составит 2 000 000 рублей. Налог по ставке 13% равен 260 000 рублей.

Пример 2. Покупка за 5 000 000 рублей, продажа за 9 000 000. Прибыль — 4 000 000. С первых 2 400 000 налог составит 312 000, с оставшихся 1 600 000 по ставке 15% — 240 000. Итого 552 000 рублей.

Пример 3. Квартиру подарил не близкий родственник, расходов на покупку нет, а продана она за 3 000 000 рублей раньше 5 лет. Применяю вычет 1 млн: база равна 2 000 000, налог 13% составит 260 000 рублей.

Пример 4. Нерезидент продал квартиру за 5 000 000 рублей. Вычеты ему не положены, ставка 30%, налог платится в размере 1 500 000 рублей.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов

Для налоговых нерезидентов ставка составляет 30% со всего дохода. Имущественный вычет и учет расходов в этом случае не применяются, поэтому база равна полной цене сделки или расчетной величине по кадастровой стоимости. Освобождение по сроку владения при этом остается: оно распространяется на всех физических лиц, в том числе на нерезидентов РФ.

Как уменьшить налог: вычет или расходы

Законно снизить налогооблагаемую базу можно одним из двух способов.

Имущественный вычет 1 млн рублей

При продаже жилья, дач и участков можно уменьшить доход на вычет в размере до 1 000 000 рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Лимит общий: он действует на все жилые объекты, проданные в одном налоговом периоде. Вычет не может превышать полученный доход.

Когда выгоднее использовать вычет

Вычет подходит, если расходов на покупку нет или они меньше миллиона: жилье подарено, унаследовано или куплено давно, а платежные документы утеряны. Например, при продаже подаренной квартиры за 3 млн рублей я вычту 1 млн и заплачу налог с 2 млн.

Когда выгоднее учитывать расходы

Учитывать расходы лучше, если вы купили недвижимый объект дорого и сохранили документы. Когда квартира продана дешевле, чем куплена, база нулевая, и налог оплачивать не придется. Но сделать из убытка вычет по другим доходам не получится.

Какие документы подтверждают расходы

• Договор купли-продажи или ДДУ с актом приема-передачи.
• Платежные документы: расписка продавца, банковские выписки, платежные поручения, квитанции.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
• Для унаследованного жилья — документы о расходах наследодателя на его приобретение.

Расходы на ремонт, по разъяснениям Минфина, учитывают, только если по договору квартира куплена без отделки, а проценты по ипотеке в расходы на приобретение не входят.

Декларация 3-НДФЛ: сроки, документы и порядок подачи

Декларацию 3-НДФЛ подают за год, в котором вы продали недвижимость. Ее заполняют по данным договора и выписки из ЕГРН.

Как заполнить декларацию

Укажите доход по договору, выберите вычет или расходы, добавьте сведения о проданном объекте и приложите подтверждающие документы. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доходом указывайте расчетную сумму, иначе из инспекции придет запрос.

Как подать через сайт ФНС

Мне удобнее всего использовать личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Войти можно через Госуслуги, затем заполнить форму декларации онлайн, прикрепить документы и подписать электронной подписью. Если онлайн неудобно, декларацию подают лично в инспекции или отправляют почтой.

Когда декларация не требуется

Если срок владения истек и доход освобожден от налога, декларация не нужна, а необлагаемый срок избавляет от лишних хлопот. Если же срок не истек, подавать ее придется, даже когда налог равен нулю, например, когда расходы полностью покрывают доход.

Срок подачи

Декларацию подают до 30 апреля следующего года, а налог должен выплачиваться до 15 июля. Для сделок 2026 года это 30 апреля и 15 июля 2027 года. Налог выплачивают единым налоговым платежом. За опоздание с декларацией штраф составит 5% от неуплаченной суммы за каждый полный или неполный месяц, но не более 30% и не менее 1000 рублей. За просрочку платежа начисляют пени.

Заключение

Налог с продажи квартиры в 2026 году зависит от срока владения, статуса продавца и размера прибыли. Он взимается только с прибыли, начисляется по двум ставкам и исчисляется по итогам календарного года: резиденты платят 13% и 15%, нерезиденты — 30%. Освобождение дают 5 или 3 года владения, а также особые условия для семей с детьми.

Заранее проверяйте кадастровую стоимость, сохраняйте документы о покупке и сравнивайте вычет с расходами. Если срок не истек, подайте 3-НДФЛ до 30 апреля и оплатите налог до 15 июля. Нормы могут измениться, поэтому перед сделкой сверьтесь с сайтом ФНС и актуальной редакцией Налогового кодекса.